再谈「笋盘」 #B050
引子
近日发现讨论圈内开始议论「笋盘」，不禁有一种又闻到熟悉味道的感觉，因为上一次出现这样的场景还是2018年的时候，当然圈内讨论的「笋盘」概念与一般中介门店橱窗挂的「笋盘广告」完全不是一回事。
太阳底下没有新鲜事，「笋盘」的概念值得再来说说。
什么是笋盘
笋盘是房产交易中的术语，通俗来说就是便宜的房子。但是，是否便宜的房子就是「笋盘」呢？谬矣！
首先，我一直认为绝大多数中介人员并不懂什么才是真正的笋盘。
因为我也经常作为「买家」身份与各路中介打交道，我知道他们经常把内部系统里的房源按单价排序，拉出单价低的就说是笋盘，其实非常不专业。
有的房子就是应该便宜，比如一楼二楼、比如楼梯顶层、比如房型面窄进深。如果便宜就笋，那每个小区底楼都是笋盘啦？按照这个思路找房只会浪费买房者的时间，顺便刷刷中介的带看KPI而已。
而真正的笋盘都是有原因的，来自于信息不对称，来自于价值判断，甚至来自于经济学思维上的边际比较法。
并非价格低就是笋盘，大致可以通过以下几步来判断笋盘：
1. 寻找链家安居贝壳Q房甚至评估公司的评估数据库，来获取小区均价；
2. 实地看房判断小区内的楼王、中位或缺陷房；
3. 根据标的房的自身素质，以小区均价上下10%估算公允单价；
4. 公允单价打八五折以下为笋盘。
为什么会有笋盘
出现笋盘的原因有许多，以下列举常见的三种，不止于此：
- 有些置换房东会选择先卖后买，整体的交易过程可能会承受资金压力，就极易出笋盘。
- 一些私营业主，早年可能使用房产抵押来获取创业启动资金，如果遇到创业不利或有还款压力时候，常常会希望低价、迅速抛售以换回现金流。
- 有些常年在海外定居的业主，回国处理房产时候，由于不熟悉行情或其他原因，常常希望迅速了结后，返回海外。
以上三种案例，我都遇到过，以市场公允价的八折左右入手。
圈层即信息
直接的说，一般客户自己联系中介看房买房，几乎不可能买到真正的笋盘。就如「剧场效应」，前排都已经站起来了，你还坐在椅子上，怎么可能看到舞台上的表演？
通常情况下，首先收获笋盘信息的，多半是该标的房周边的中介，因为这是他们的「势力范围」嘛。如果这群中介中某位正好有购房需求的，那么他/她自己做判断后就可以拿下了。
如果是优质笋盘，大约1-2天内信息就会传播到外区中介，并逐渐再流传到一直在关注的房圈老手当中。可以想见，每筛一轮，都有可能被中间参与者提前捞走。
我就曾经参与过一次「捞笋」行动：下午获取信息、晚上找到房东，经过谈判当天半夜签下房子。
处于圈层的最外围的普通购房者，在信息不对等的情况下，几乎没有买到笋盘的机会。 因为「挖笋盘」，是需要如动物界中的捕食者，蛰伏伺机而动。
笋盘意味着什么
当前房地产市场已经低迷数年之久，经过长期的「磨底」，民众、智库和政策当局应该已经重新认识到房地产是经济的支柱、引擎和压舱石。
今年下半年以来，重磅政策频出而后市场迎来一波交易小高潮至今 。于是，不断有朋友来问我：市场是涨还是跌，我要买房可以入手了吗？
我只能笑答：预测有风险，常常被打脸！
除了宏观经济指标（其实研究多了也不一定有用），我更愿意关注一些「细枝末节」的市场行为。比如挂牌价的调整有更加频繁了吗？房东的议价空间收窄还是扩大？银行信贷老师的指标完成度如何？
最近观察到的笋盘讨论热度，个人认为也是一个极具特征的信息指标，因为上次出现「遍地是笋盘」热度还要追溯到2018年，并且当时持续时间并不长，因为之后就迎来了市场的上行期，而上行期就不太会有笋盘了。
文 / 思考特
2024-11-12